חוק הגנת הצרכן

כולנו צרכנים שצורכים מוצרים ושירותים שונים. כדי להגן עלינו מפני אותם חברות, חנויות או בעלי מקצוע מפני הונאות ודברים אחרים קיים חוק הגנת הצרכן. חוק זה מבטיח כי הכסף שלנו לא יתבזבז לשווא על מוצר פגום או שירות לא מקצועי ובמידה וכן יש הפרה של החוק ניתן להתייעץ עם עורך דין אזרחי כדי לבדוק מה האפשרויות העומדות בפניכם.

הסעיפים העיקריים של חוק הגנת הצרכן

• איסור הטעיית הצרכן – אין להטעות את הקונים לגבי מוצר או שירות שהם, בין היתר לגבי טיבו, מטרתו, אופן פעולתו, תוצאותיו וכדומה.
• איסור ניצול מצוקת הצרכן – אין לנצל צרכנים הנמצאים במצב של מצוקה נפשית או פיזית על מנת לשכנע אותם לרכוש מוצרים או שירותים.
• אחריות הטעיה בפרסומות – על החברות והמוכרים לקחת אחריות מלאה על כל התכנים שקיימים בפרסומות של המוצרים.
• סימון סחורה והצגת מחירים – על כל פריט שהוא חייב להיות פירוט של מרכיבי המוצר, היכן הוא יוצר, מה תאריך הייצור ומה אריך התפוגה (במידה ויש).
• מכירות ותשלום – פירוט מלא על תנאי התשלום, חיובים בכרטיס אשראי, אפשרויות ביטול העסקה ועוד.
• אחריות ושירות לאחר הקנייה – פירוט על האחריות שמקבל הקונה על המוצר, תנאי האחריות וההשתתפות העצמית, מה היא כוללת והיכן ניתן לקבל שירותים במקרה שהמוצר מתקלקל או נפגם.

נוסף לכל אלה יש סעיף מיוחד המציין כי יש מקרים מסויימים בהם צרכנים יכולים להתאגד ולהגיש תביעה ייצוגית באמצעות עורך דין אזרחי, במקרים של הפרת חוק הגנת הצרכן, קבלת מוצר או שירות לא תקין וכולי. שום מוכר, נותן שירות או חברה לא יכולים לפגוע בזכויותיכם כצרכנים הכתובים בחוק ובמידה ונפגעתם, דעו כי יש מה לעשות.

פירוק שותפות עסקית

חתימה על הסכם שותפות עסקית יוצרת צורת התאגדות במסגרתה מספר בני אדם מנהלים עסק ביחד לצורך הפקת רווחים. לעיתים מגיע הצורך לפרק שותפות עסקית, ותהליך מסוג זה נעשה באופן משפטי בליווי של עורך דין מסחרי מוסמך.

לשותפות עסקית יש יתרונות רבים. ניהול עסק הוא עניין מורכב הדורש אנרגיות, כסף ואורח רוח. ניהול עסק בשותפות מביא לחלוקת הנטל, גם מבחינת העבודה וגם מבחינת ההשקעה הכספית. בנוסף, ניתן ליצור שותפות בה כל אחד מהשותפים מתמחה בתחום מסוים וכך ניתן להביא לחלוקת תפקידים טבעית אשר נעשית לטובת השותפות.

פירוק השותפות יכול לנבוע מסיבות שונות. סיבת הפירוק גם משפיעה בצורה ישירה על צורת הפירוק. פירוק שותפות שנובע מרוויה מהעבודה, ושנעשה בידידות, יתנהל בצורה טובה ויסתיים בהתאמה ישירה להחלטות שהתקבלו בהסכם השותפות. אך אם השותפות מסתיימת בויכוח על האחוזים של כל אחד מהשותפים, הרי שהדרך הולכת להיות קשה ובעייתית. סיבה נוספת לפירוק יכולה לנבוע ממוות או אובדן כושר עבודה של אחד השותפים.

פירוק השותפות כולל מספר שלבים. ראשית, יש לסלק את החובות שקיימים לשותפות. יש לשלם את כלל החובות הדרושים לנושים השונים מתוך קופת השותפות. לאחר סילוק החובות, יש לסכם את החזרת ההלוואות או המקדמות שכל שותף נתן לשם הקמת השותפות. פירוק השותפות כרוך בהוצאות כספיות נוספות (סיוע משפטי, פנייה לרשויות, נושים וכו'), ולכן חשוב לשמור כספים לשם תשלומים אלה. לאחר ביצוע שלבים אלה, יכולים השותפים להתחלק ביתרת הכספים אשר נשארה בשותפות, לפי חלקם של השותפים.

דיני קניין

התחום של דיני קניין עוסק בחלוקה של נכסים לאנשים בכדי ליצור חלוקה אשר תספק את הרצונות והצרכים האנושיים וכן בזכויות של אדם מסויים על נכסים שבבעלותו. יש שני סוגים של זכויות קניין – זכויות על קניין פיזי הכוללים בין היתר מקרקעין ונדל"ן, מיטלטלין וחפצים שונים וזכויות על קניין רוחני הכוללים המצאות, פטנטים, יצירות וזכויות יוצרים. במקרים של פגיעה בזכויות על הקניין הפיזי יש לפנות לעורך דין מקרקעין מקצועי על מנת לבדוק אפשרות של תביעה.

רישום זכויות הקניין

כאשר ברצוננו לרשום את זכויותינו על קניין פיזי יש לגשת למרשם המקרקעין, שם רושמים אותנו כבעלים של נכס מקרקעין או נדל"ן מסויים. חשיבות הרישום במרשם המקרקעין היא גדולה מכמה סיפורת. תחילה, לרישום המסודר יש תוקף משפטי כך שניתן להסתמך עליו במקרים של מכירת הנכס, השכרתו או כל שינוי שרוצים לעשות בו. שנית, רק לאחר רישום הבעלות על המקרקעין במרשם המקרקעין העסקה הופכת להיות ריאלית ומוסדרת ורשומה בפנקס הזכויות. את התהליך של רישום המקרקעין בפנקס הזכויות מומלץ לעשות עם ליווי של עורך דין מקרקעין מוסמך אשר ינפיק את כל המסמכים הדרושים ויעבור את הביורוקרטיה במהירות וביעילות.

כאשר מדובר על קניין רוחני, רישום הזכויות הוא תהליך ארוך יותר ומסובך שמחייב שכירת עורך דין אזרחי מסחרי לשם כך. בין היתר הרישומים לזכויות על קניין רוחני נעשים ביומני פטנטים, מדגמים וסימני מסחר.  

לסיכום, לרישום זכויות הקניין, בין אם מדובר על קניין פיזי או קניין רוחני, יש חשיבות גדולה על מנת שלא יעשו שימוש לרעה בקניין שלכם. במידה ופגעו בזכויותיכם יש לכם עילה לתביעה ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מומחה לשם כך.

פטור ממס שבח

כל מכירת נכס מקרקעין כמו דירה, בית מגורים, מגרש, בניין, וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע, חייבת במס שבח. חובת תשלום מס השבח חלה, אלא אם כן חלה לגביה פטור מתשלום מס שבח.

כדי להימנע מתשלום מס שבח, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה על ידי עורך דין מקרקעין, תוך ניצול אחד הפטורים הקיימים כיום. הבדיקה הראשונית שיש לעשות היא האם קיימת השבחה עם מכירת הדירה עבורה יחול מס שבח. את השבח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה. היה ולא קיים שבח, אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח וזאת כדי לא "לשרוף" את אפשרות השימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה תהיה השבחה ונרצה למכור בעתיד. אם קיים שבח, השלב הבא הוא בדיקה האם המוכר זכאי למכור בפטור במס שבח.

מסלולי הפטור ממס שבח במכירת דירה כוללים את "פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה". כדי לקבל פטור בירושה, על המוכר להיות בן זוג, צאצא, או בן זוג של המוריש. לפני פטירתו של המוריש, הוא היה בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת, ואילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל הניתן לפני שימוש בפטורים אחרים.

פטור נוסף הוא "פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות". מוכר דירה שהוא תושב ישראל, יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3\4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק.

קניין רוחני

קניין רוחני הוא תחום משפטי העוסק בזכויות הקשורות לנכסים שאינם מוחשיים. בין זכויות הקניין הרוחני ניתן למנות את הפטנט, זכויות יוצרים, מדגם רשום, סימן מסחר, כינוי מקור ועוד. עורך דין מסחרי מוסמך עוסק בייעוץ וניהול תיקי פטנטים, בליווי חברות ועסקים בעלי זכויות קניין רוחני ובייצוג משפטי בהליכי הפרה של זכויות קניין רוחני.

לא כל הנכסים הבלתי מוחשיים שייכים בהכרח למישהו. יש הרבה מידע ורעיונות בעולם שאינו שייך לאיש, ועל כן ניתן לניצול חופשי על ידי כל החפץ בכך. רק אותם נכסים אשר הדין רואה אותם כראויים להגנה באמצעות זכויות הקניין הרוחני, יהיו בבעלות הבלעדית של יוצריהם, ויהיו מוגנים לתקופה מסוימת.

חלק מזכויות הקניין הרוחני כרוכות ברישום, אשר מתבצע בארץ על ידי אגף הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר. כל בקשה לרישום עוברת בחינה פורמלית ומהותית שנועדה לבדוק האם נשוא הבקשה עומד בתנאים ספציפיים הקבועים בחקיקה ובאמנות בינלאומיות שישראל חתומה עליהן. כמו כן, רוב זכויות הקניין הרוחני מוגבלות בזמן, ובבוא העת המידע הופך לנחלת הכלל, וכל אדם רשאי לעשות בו שימוש כרצונו.

דיני הקניין הרוחני מעניקים לממציאיהם וליוצריהם זכויות שהן בעלות חלק מהמאפיינים של בעלות על יצירותיהם, אך אין זו בעלות אבסולוטית, אלא יחסית. היא כפופה לסייגים ולרוב מוגבלת בזמן. בכך נוצר איזון בין הרצון לתמרץ את הממציא לבין הצורך לאפשר לציבור ליהנות מהרעיונות וההמצאות ולשמור על אינטרסים משפטיים, חברתיים וכלכליים שונים.

עריכת חוזה שכירות בצורה הנכונה

רבים משוכרי וממשכירי הדירות עורכים את חוזה השכירות בעצמם מתוך מחשבה שזהו חוזה "פשוט", אך אין זהו המצב. החוזה ה"פשוט", ברבים מן המקרים, אינו מספק את ההגנה והפתרונות המשפטיים ולכן ראוי ורצוי להיעזר בעו"ד נדל"ן מוסמך.

מהם הדברים שאליהם יש צורך לשים לב בעת חתימת החוזה? על אילו פרטים יש לתת את הדעת בעריכת חוזה כזה? להלן מספר עצות לעריכת חוזה שכירות בצורה הנכונה.

ראשית, יש לברר מהי מטרת השכירות - האם שכירות הדירה היא למטרת מגורים, או למטרות עסק. השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרום בעת מכירתה לתשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר להשתמש בפטור ממס שבח. בנוסף, השכרת הדירה למטרת עסק עשויה לגרום לבעיות מול העירייה, בהיותה מהווה שימוש חורג האסור לפי החוק.

נושא נוסף שאליו יש לתת חשיבות הוא אחריות לגבי תיקונים ונזקים - מומלץ לסכם עם השוכר במסגרת חוזה שכירות איזה תיקונים יהיו באחריות השוכר ואיזה באחריות המשכיר. בנוסף, רצוי להכניס סעיף לפיו תיקונים שחובת התשלום עליהם חלה על המשכיר, יעשו כך שהשוכר יקשר טלפונית בין בעלי המקצוע למשכיר, יציג בפניו מספר הצעות מחיר, ואז המשכיר יהיה רשאי להחליט מראש במי לבחור לשם ביצוע תיקון. בכך, המשכיר לא יהיה חייב להטריח את עצמו להגיע לדירה עקב כל תקלה.

בנוסף, מומלץ כי תשלום דמי השכירות יבוצע באמצעות הפקדה מראש של צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות בידי המשכיר. כך, תהיה בידי המשכיר שליטה טובה יותר על תשלום דמי השכירות במועד ואף תהווה בידיו אמצעי לחץ מול השוכר לקיים את התחייבויותיו בהתאם לחוזה.

מומלץ להכין חוזה מקצועי ומפורט, אשר יפרט ויסדיר את כל תנאי השכירות באופן מדויק, ככל הניתן, ולא יותיר פתח לפרשנויות שונות ומחלוקות עתידיות. ניסוח הסכם שכירות מקצועי ע"י עורך דין לענייני נדל"ן יכול למנוע מחלוקות ובעיות עם שוכרים, דבר העלול לגרום להפסדים, נזקים והוצאות רבות. 

התפטרות בעקבות הרעת תנאים בעבודה

לצערנו אנחנו נתקלים לא פעם, בסיפורים או בחיים, במקומות עבודה שמרעות את התנאים של העובדים ועקב כך העובדים נאלצים להתפטר. בארץ ישנו חוק שנקרא "חוק פיצוי פיטורים" הקובע כי "עובד שהתפטר עקב הרעה מוחשית בתנאי העבודה או עקב נסיבות אחרות שביחסי עבודה לגבי אותו העובד שבהן אין לדרוש ממנו כי ימשיך בעבודתו, זכאי לפיצויי פיטורין". לפי אותו חוק חובת ההוכחה מוטלת על אותו עובד ולכן כדי לדרוש פיצויים עליו להוכיח לבד, או בעזרת עורך דין אזרחי, שאכן הרעת התנאים הביאה להתפטרותו ומשום כך מגיעים לו פיצויים פיטורין.

על העובד ועורך הדין האזרחי להוכיח 3 דברים בכדי לזכות בפיצויים:

תחילה, יש לתת הוכחה חד משמעית שאכן חלה הרעת תנאים של העובד או כל סיבה אחרת ביחסי עבודה אשר בעקבותיהן אי אפשר להכריח את העובד להמשיך בעבודתו הרגילה. על הרעות התנאים להיות מוחשיות או לחילופין יש להביא סיבה חד משמעית שבגללה המעסיק מעוניין להיפטר מהעובד ולכן הרע לו את התנאים.

לאחר מכן, יש לקשר בין הרעת התנאים או כל מה שהביא לפיטורין, לבין סיבת ההתפטרות. יש להוכיח קשר נסיבתי חזק בין השניים בכדי לשלול כל סיבה אחרת שבגינה העובד התפטר.

לבסוף, על העובד להוכיח כי הודיע למעסיק על כוונתו להתפטר לפי הכתוב בחוזה ההעסקה על מנת לאפשר למעסיק להתחרט ולתקן את המצב שהביא להתפטרותו. החוק קובע כי רק במידה ולמעסיק הייתה אפשרות לשנות את התנאים ולהקל על העובד כדי להשאיר אותו בעבודה, והוא לא עשה זאת, מגיעים לעובד פיצויי פיטורין.

רק לאחר הוכחת כל שלושת הדברים הנ"ל ניתן לתבוע פיצויי פיטורין לעובד. במידה ואכן מגיע לעובד פיצויים אסור לו לוותר בעניין ועליו לשכור את שירותיו של עורך דין אזרחי המתמחה בדיני עבודה בכדי להבטיח שהעובד יקבל את המגיע לו.

סימן מסחרי לחברות

הסימן המסחרי של חברה כלשהי מבדיל את מוצריה ומייחד אותם משאר המוצאים הדומים הנמכרים בשוק. הסימנים המסחריים מהווים שם ומיתוג לחברות אשר באמצעותם אפשר לזהות את המוצרים שלהן. באמצעות הסימן המסחרי הלקוחות מקשרים בין החברה למוצר ובמידה והיו מרוצים בעבר הם ידעו מה לרכוש לפעמים הבאות. הסימנים יכולים להיות צירוף של אותיות, תמונות ועוד. בין הסימנים המסחריים שכולנו מכירים ניתן למצוא את  COCA COLA, NIKE, BMW, DELL ועוד. את הסימן המסחרי רושמים באגף הפטנטים במשרד המשפטים, בעזרת עורך דין מסחרי מומחה.

ניתן לבחור אם לרשום את הסימן המסחרי או לא. אך יש המלצה ברורה לחברות לרשום את הסימן המסחרי שלהן מכמה סיבות עיקריות. תחילה, כאשר חברה רושמת סימן מסחרי אין לאף אחד אחר זכות להשתמש בו, אחרת זה עילה לתביעה בגין הפרת סימן מסחרי רשום. במידה והסימן לא רשום יהיה קשה יותר להוכיח שלאותו סימן יש מוניטין. שנית, לצערינו התופעה של זיוף מוצרים היא לא תופעה נדירה וחברות רבות מנסות להילחם בה. אחת הדרכים לכך היא ביקורת מכס, כאשר במידה ויש חשד להפרת זכויות סימני מסחר, רשויות המכס יכולות לעכב את המוצרים בזמן שהן מודיעות לאותה חברה על המוצר החשוד. במידה והמוצר אכן מזוייף הוא מושמד לאלתר, ללא צורך בהליכים משפטיים. נוסף לאלו, סימני מסחר אשר רשומים כהלכה נחשבים כ"סימן מוכר היטב" והוא נהנה מהגנה משפטית רחבה גם בארץ וגם בעולם, לעומת סימן מסחרי שאינו רשום.

מסיבות אלו חשוב שלכל חברה יהיה סימן מסחרי רשום, גם כדי למנוע תופעות של זיופים ולהרתיע פושעים וגם לקבל את ההגנה המקסימלית במידה של הפרת סימן מסחרי רשום.

מה כוללים דיני מקרקעין?

דיני מקרקעין מתייחסים לסוגיות שונות בנושאים של מקרקעין ונדל"ן, וביניהם: רכישת קרקעות, הרחבות בנייה, יחסים בין שוכר ומשכיר ועוד רבים. לנושא המקרקעין והנדל"ן חשיבות גדולה כיוון שעסקאות אלה הן בין החשובות שאדם עושה בחייו, ומשקיע בו הרבה מאוד כסף. לרובנו אין ידע מספיק בדיני מקרקעין ולכן בעת סגירת עסקאות נדל"ן יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ובעל ניסיון, בכדי להבטיח עסקה משתלמת.

במה עורך דין מקרקעין עוזר לנו?

ניהול משא ומתן וחתימה על חוזים – כאשר סוגרים עסקאות של נדל"ן ומקרקעין, הצדדים חותמים על חוזים המפרטים את כל הפרטים והתנאים של העסקה. החוזה הוא מאוד חשוב כיוון שהוא עוזר לנו להגן על האינטרסים שלנו ולכן צריך לחתום עליו רק לאחר דיון עם עורך דין מקרקעין.

מיסוי מקרקעין – בכל עסקת מקרקעין שנעשה נצטרך לשלם מיסים כלשהם, בין אם אנו קונים, מוכרים, שוכרים או משכירים. עורך דין מקרקעין מכיר את כל דיני המיסוי ויכול לעזור לנו לחסוך בתשלומי המס ככל שניתן.

תכנון ובנייה– עורך דין מקרקעין מלווה אותנו בהליכים של תכנון, בנייה, שינוי ייעוד של מקרקעין וכדומה. הליכים אלו הם בירוקרטיים ביותר ודורשים אישורים רבים.

ייעוץ בעת רכישת דירה – רכישת דירה היא בין העסקאות המשמעותיות בחיינו ולכן ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין הוא הכרחי. עורך הדין ילווה אותנו בכל התהליך ויבדוק שהכל נעשה כראוי. בין היתר הוא בודק ליקויי בנייה והיתרי בנייה, בודק האם הדירה באמת שייכת לאלה שרוצים למכור אותה והאם אין עליה חובות, עיקולים או הערות הזהרה. לאחר ניסוח חוזה וסגירת העסקה עורך הדין ילווה אתכם ללשכת המקרקעין לרשום את הנכס על שמכם בטאבו.

רוכשים בית? כמה דברים שעליכם לבדוק לפני

קניית דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות והחשובות שבן אדם עושה בחייו, וכדי שהעסקה תהיה מוצלחת חשוב לערוך מספר בדיקות לפני הסגירה הסופית בכדי שהעסקה תשתלם. את הבדיקות הללו הקונים חייבים לבצע ביחד עם עו"ד נדל"ן מוסמך על מנת לכסות את כל הדברים החשובים.

לפניכם שלושה דברים שחייבים בדיקה:

• בדיקת התב"ע – התב"ע (תוכנית בנייה עירונית) מפרטת בתוכה את התוכניות של הסביבה לטווח הרחוק. ביניהם מצויינים שם מקומות ציבוריים, גני ילדים ובתי ספר, פארקים וכדומה. בדקו האם בסביבתכם קיימים הדברים הללו או שהם בתוכנית בנייה. בנוסף, מומלץ לבדוק תוכניות שיוכלו להוריד את ערך הדירה בעתיד, לדוגמא אם אתם קונים דירה עם נוף לים ויש תוכנית לבנות לפניכם בניין רב קומות שיסתיר את הנוף.
• בדיקה של הדירה בתוך הבניין – לכל קומה יש יתרונות משלה, כאשר חשוב לבדוק מה נוח לכם – דירה בקומה נמוכה או גבוהה. בדקו שאם הדירה בקומה גבוהה יש מעלית. בנוסף אפשר לבדוק עם הדיירים הנוספים בבניין לגבי מטרדי רעש, אוטובוסים, בעיות של רטיבות ותחזוקת הדירה. מומלץ להיעזר הן בעו"ד נדל"ן והן באדריכלים או קבלנים אשר יכולים לגלות בעיות וליקויים בדירה.
• בדיקה על מוכר הנכס – חשוב במיוחד לבדוק ולברר על זהות המוכר, והאם הוא באמת בעל הנכס לפי הרישומים בטאבו. על הנכס להיות ללא שיעבודים וללא עיקולים וחשוב לקבל אישורים על כך. בנוסף יש לבדוק האם הבנייה של הדירה חוקית, האם אין חריגות בבנייה או חוסר אישורים. שוב, עזרה של עו"ד נדל"ן נחוצה על מנת לבדוק שכל האישורים תקפים.

בנוסף לכל אלו, יש בדיקות נוספות שיש לבצע ולכן חשוב להתייעץ עם מומחים שונים לפני קניית דירה ביניהם עו"ד נדל"ן, מהנדסים, אדריכלים וכל מי שיכול לעזור לכם לוודא כי העסקה שתחתמו תשתלם בשבילכם.

מס רכישת דירה

מס רכישת דירה נדרש לשלם כל אחד שעשה עסקה לקניית מקרקעין, ביניהם רכישת בתי מגורים, חנויות, מגרשים וכיו"ב. מס הרכישה משולם בנוסף לתשלום אשר נקבע בעסקה, והוא עובד לרשויות המס בישראל. תשלום מס הרכישה הוא תנאי הכרחי בכדי לרשום את זכויותיכם החדשות על הנכס בטאבו ולכן, בסיום העסקה בקשו מעורך דין מקרקעין שלכם לקבל אישור מרשויות המס על תשלום המס בכדי לא לפגוע ברישום בטאבו ובמהלך סדיר של קיום העסקה.

חישוב הערך של מס הרכישה תלוי בהרבה גורמים ומשתנה ממקרה למקרה. בין הדברים הנלקחים בחשבון: כמה דירות רשומות בבעלות הקונה, מהו הסכום הכולל של העסקה ועוד.

דירה ראשונה – במידה וזוהי הדירה היחידה בבעלות הקונה מס הרכישה מחושב על ידי חילוק ערך הדירה לשלושה חלקים, כאשר על החלק הראשון לא משלמים מס, על החלק השני משלמים 3.5% ועל החלק השלישי משלמים 5%.

דירה שנייה ומעלה – במידה ולקונה יש דירות אחרות בבעלותו, מס הרכישה מחולק רק לשני חלקים, את שווי הדירה מחלקים לשניים כאשר על החלק הראשון מששלמים 3.5% ועל החלק השני 5%. ניתן להימנע מתשלום זה ולשלם מס כמו על דירה ראשונה במידה ואת הנכסים האחרים מוכרים תוך 24 חודשים מקניית הנכס הנוכחי.

חילוף דירות – במידה ומתקיים חילוף דירות, כלומר קניית דירה חדשה באותו שווי של הישנה, יש הנחה של עד 50% במס.

ישנן אוכלוסיות אשר מגיע להן בחוק לקבל הנחה במס רכישה: נכים, משפחות שכולות וכולים חדשים. במידה ואתם חושבים שמגיע לכם הנחה במס התייעצו עם עורך דין מקרקעין בכדי לבדוק מה שווי ההנחה ולקבל אותה.

רכישת דירה מכונס נכסים

דירה המוצעת למכירה מכונס נכסים הינה דירה של מישהו אשר היה חייב כסף ולא שילם ולכן עיקלו לו את הדירה ומציעים אותה למכירה בכדי להחזיר את החובות. הדירות מוצעות למכירה בלוחות ובמודעות המיועדים לכך. לרוב אנשים נרתעים מלרכוש דירה דרך כונס נכסים אך בעזרתו של עורך דין נדל"ן מקצועי ניתן ליהנות מהיתרונות הרבים שיש לרכישת נכס מכונס נכסים.

תחילה, הקנייה מכונס נכסים נחשבת לבטוחה ביותר מכיוון שאנו יודעים בוודאות כי הדירה איננה מעוקלת או משועבדת למישהו אחר. שנית, רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות זולה באופן משמעותי, עד 20% פחות משווי הדירה, מכיוון שהיא חייבת להימכר כמה שיותר מהר. האנשים שרוצים להשתתף במכרז על הדירה מגישים הצעה ודמי השתתפות על סך 10% מאותו סכום. למשתתפים במכרז על הדירה אין סכנה מכיוון שבמידה והם לא זוכים, דמי ההשתתפות מוחזרים אליהם.

כונס הנכסים מזהיר כי הרוכשים דירה דרכו, על אחריותם לבדוק את הנכס מבחינת טיבו, שוויו, מצבו וכולי, וכי אין להם או לבית המשפט אחריות על הדירה לאחר סגירת העסקה. במידה ויש בעיה בדירה, לאחר הרכישה אין לקונים לאן לפנות והם יכולים להפסיד כסף רב. לכן, חשוב ביותר להיעזר בשירותיו של עו"ד נדל"ן אשר יש לו ידע וניסיון ברכישת דירות מכונס נכסים.

עוד יש לשים לב כי מאחורי המכירה עומדת רשות המוסמכת לכך כגון בית המשפט או הוצאה לפועל וכי לאחר הקנייה שטר המכר חתום בידי אותה רשות. לאחר סגירת העסקה הקונה מקבל את הנכס ללא חובות או שעבודים. 

אם כן ראינו שלא כדאי לפסול על הסף רכישת נכס מכונס נכסים שכן יש לכך יתרונות רבים. חשוב להתייעץ עם גורמים מוסמכים כגון שמאי מקרקעין ועורך דין נדל"ן על מנת להגיע לעסקה המשתלמת ביותר.

כינוס נכסים

כינוס נכסים הוא תהליך לא נעים אשר מתרחש כאשר אדם לקח הלוואה מגוף פיננסי מוכר (בנק וכדומה) ולא מצליח להחזיר אותה. במקרה כזה הנושה (הבנק) יכול למנות כונס נכסים (עורך דין מקרקעין או רואה חשבון מורשים למלא תפקיד זה) אשר יעקל מכם את הנכס המדובר, בדרך כלל מדובר ברכב או בנדל"ן, ויעמיד אותו למכירה בכדי לכסות את החוב.

המכירה של הנכס נעשית על ידי פרסומו בלוחות מכירה לקהל הרחב, אשר יכולים להציע הצעות מחיר. לקניית נכס מכונס נכסים יש מגוון יתרונות, ביניהם היא שהעסקה נחשבת יחסית בטוחה. בכל מקרה יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי.

לבעל הנכס התהליך של כינוס נכסים הוא תהליך ארוך ומייגע, אשר כרוך בהוצאות כספיות רבות ובביורוקרטיות מתישות. במידה והגעתם למצב בו עלולים למנות לכם כונס נכסים עליכם להיוועץ עם עורך דין מקרקעין על מנת לבדוק כיצד אפשר לצאת מהמצב אליו נקלעתם.

מה לעשות כדי להימנע מכינוס נכסים?

• מכירת הנכס – כאשר אתם מקבלים אזהרה כי בקרוב ימנו לכם כונס נכסים, רצוי שתמכרו את הנכס בעצמכם. במידה וכונס הנכסים ימכור אותו תקבלו מחיר נמוך בהרבה ממה שתוכלו להשיג אם תמכרו אותו בעצמכם לפי ערכו בשוק.
• פדיון עצמי – כדאי לבצע תהליך שנקרא פדיון עצמי, בו אתם פונים אל הנושים בבקשה להסדר חוב, דבר שמונע את כינוס הנכסים ואת כל ההוצאות הכרוכות בכך.
• הלוואת גישור – הלוואה זו ניתן לבקש מהבנק שלכם ושוויה שווה לשווי הנכס שברשותכם. במידה ואתם מוכרים את הנכס אתם מכסים את הלוואת הגישור בבת אחת ובכך נמנעים מהתהליך של כינוס נכסים.

עיון בתב"ע לפני רכישת דירה

תב"ע, תוכנית בנין עיר, הנה תוכנית המפרטת את תוכניות הפיתוח העתידיות של אזור מסויים (עיר, שכונה) מבחינות שונות: תכנון כלכלי, פיזי, תרבותי וחברתי. התוכניות נעשות בשילוב של גורמים ממשלתיים (משרד הפנים, משרד השיכון) וגופים עירוניים (עיריות, ועדות מקומיות), אשר ביחד מנסחים את התב"ע.

התב"ע מכילה שני מסמכים עיקריים: תשריט ותקנון.

תשריט – התשריט הוא מפה המתארת את האיזור המדובר וחלוקתו למגרשים. לכל מגרש צבע שונה אשר מסמן את ייעוד המגרש (מגדלים, איזורי מסחר, בתים צמודי קרקע ועוד) ולפי מקרא ניתן לדעת מה התוכנית העתידית לכל מגרש.

תקנון – מסמך כתוב המשלים את התשריט ובו מפורטים התוכניות, ההוראות כיצד ליישם אותן וכן ההגבלות שחלות על כל מגרש ומגרש.

למה חשוב לעיין בתב"ע?

לפני קניית דירה יש לבדוק את התב"ע ואת התוכניות העתידיות שאמורות להיות בסביבת הדירה בה אנו מתעניינים: היכן יש איזורי מסחר בקרבתכם, האם יש איזורי תעשייה ומפעלים, היכן עוברים כבישים, היכן מקומות הבילוי הקרובים לדירתכם, האם בקרבת הבית יש בתי ספר וגני ילדים, האם יש שטחים פתוחים, גינות ופארקים, ועוד תוכניות שיכולות להשפיע על החלטתכם לרכוש את הדירה ועל איכות חייכם בזמן המגורים בה.

את התב"ע ניתן להשיג בעיריות השונות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכדי להבין את התשריט והתקנון, וכמו כן לבדוק את האפשרות לערוך משא ומתן עם הקבלן המוכר את הדירה בעקבות התכנונים העתידיים (לדוגמא אם הקבלן מציע נוף לים אך בעוד מספר שנים ייבנו מגדלים אשר יסתירו את הנוף). בדיקת התב"ע לפני קניית דירה יכולה למנוע הפתעות לא נעימות ולהשפיע על החלטתכם הסופית.

כיצד מתבצעת עסקת מתנה?

עסקת מתנה של דירת מגורים היא למעשה עסקה בה אחד הצדדים מעביר את זכויותיו על הדירה לצד השני מבלי תשלום או תמורה כלשהי. כדי להשלים עסקה כזאת צריך לערב עורך דין מקרקעין בכדי לעשות זאת כראוי.

התייחסות לעסקת מתנה של דירת מגורים ניתן למצוא בחוק מיסוי מקרקעין אשר קבוע בסעיף 62 (שבח, מכירה ורכישה) ומנוסח כך:

מתנות לקרובים

(א)   מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – שאינו איגוד בשליטתו – יהיו פטורים ממס.

(ב)   מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוגו המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" – מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.

אם כך ניתן לראות כי אדם שנותן דירה במתנה ל"קרובו" יכול לעשות זאת מבלי להיות מחוייב במס שבח, כלומר העברת הזכויות במתנה ללא תשלום. מיהו אותו "קרוב"? סעיף 1 לאותו חוק מתייחס להגדרה:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1)   בן זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;

(3)   אח או אחות ובני זוגם;

(4)   איגוד שהוא בשליטתו;

לפי סעיף זה אפשר להבין כי בעל הדירה יכול לתת את דירתו במתנה לכל מי שנמצא בהגדרת "קרוב" לפי החוק. במידה ואותו אדם לא עומד בקריטריונים העסקה לא נחשבת כעסקת מתנה ולא יהיה פטור מתשלום מס.

בכדי לבצע עסקת מתנה של דירת מגורים או כל נדל"ן אחר, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר בקיא בנושא ויכול לסייע עם הבירוקרטיות שהתהליך מצריך.

שותפות במקרקעין

כיום בישראל ניתן למצוא הרבה קרקעות שנמצאות תחת בעלות משותפת, של שני אנשים או יותר, כלומר חולקים בעלות על אותו שטח שווה בשווה. האנשים החולקים אותן קרקעות הם לרוב אנשי עסקים שמודעים לחשיבותו של הסכם שיתוף המבהיר את יחסיהם, אך כאשר מדובר באנשים פרטיים אשר חולקים שטח משותף עליהם להיעזר בעורך דין מקרקעין בכדי לערוך הסכם שיתוף.

יש מספר דוגמאות שניתן למצוא לקרקע משותפת של שני אנשים או יותר. אחת מהן היא במצב של שטח המיועד לבנייה של בתים פרטיים, דו-משפחתיים. דוגמא נוספת היא מצב של אנשים שרוכשים יחדיו קרקע לצרכים חקלאיים.

ההגדרה הפשוטה של שותפות במקרקעין היא שכל סנטימטר בקרקע המשותפת שייך באופן שווה לאנשים שהשטח נמצא בבעלותם ואין חלוקה גיאוגרפית מוגדרת לכל צד בשותפות. בכדי למנוע מריבות חשוב להגדיר הסכם שותפות בין הצדדים אשר יכלול בתוכו את הזכויות של כל אחד מהצדדים. ההסכם יכלול נקודות חשובות כגון: כיצד כל אחד מהצדדים יכול לנצל את השטח לטובתו, מה העלויות שכל אחד מהשותפים משלם על השטח, מה קורה במקרה של הפקעת השטח או במקרה של פירוק השותפות ועוד. להסכם תוקף משפטי ובמקרה של הפרתו ופגיעה בזכויות של אחד מהצדדים ניתן ללכת לבית המשפט.

יש מקרים שונים בהם השותפים לא פנו לעזרתו של עורך דין מקרקעין ולא חתמו על הסכם שיתוף, דבר שהוביל לפגיעה בזכויותיהם, מריבות על השטח, חריגות בבנייה ועוגמת נפש רבה. לסיכום, ניתן לראות שחשיבות ההסכם השיתופי לבעלי קרקעות משותפות היא רבה למען השקט הנפשי שלכם ולמניעת בעיות והוצאות משפטיות מיותרות.