עיון בתב"ע לפני רכישת דירה

תב"ע, תוכנית בנין עיר, הנה תוכנית המפרטת את תוכניות הפיתוח העתידיות של אזור מסויים (עיר, שכונה) מבחינות שונות: תכנון כלכלי, פיזי, תרבותי וחברתי. התוכניות נעשות בשילוב של גורמים ממשלתיים (משרד הפנים, משרד השיכון) וגופים עירוניים (עיריות, ועדות מקומיות), אשר ביחד מנסחים את התב"ע.

התב"ע מכילה שני מסמכים עיקריים: תשריט ותקנון.

תשריט – התשריט הוא מפה המתארת את האיזור המדובר וחלוקתו למגרשים. לכל מגרש צבע שונה אשר מסמן את ייעוד המגרש (מגדלים, איזורי מסחר, בתים צמודי קרקע ועוד) ולפי מקרא ניתן לדעת מה התוכנית העתידית לכל מגרש.

תקנון – מסמך כתוב המשלים את התשריט ובו מפורטים התוכניות, ההוראות כיצד ליישם אותן וכן ההגבלות שחלות על כל מגרש ומגרש.

למה חשוב לעיין בתב"ע?

לפני קניית דירה יש לבדוק את התב"ע ואת התוכניות העתידיות שאמורות להיות בסביבת הדירה בה אנו מתעניינים: היכן יש איזורי מסחר בקרבתכם, האם יש איזורי תעשייה ומפעלים, היכן עוברים כבישים, היכן מקומות הבילוי הקרובים לדירתכם, האם בקרבת הבית יש בתי ספר וגני ילדים, האם יש שטחים פתוחים, גינות ופארקים, ועוד תוכניות שיכולות להשפיע על החלטתכם לרכוש את הדירה ועל איכות חייכם בזמן המגורים בה.

את התב"ע ניתן להשיג בעיריות השונות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בכדי להבין את התשריט והתקנון, וכמו כן לבדוק את האפשרות לערוך משא ומתן עם הקבלן המוכר את הדירה בעקבות התכנונים העתידיים (לדוגמא אם הקבלן מציע נוף לים אך בעוד מספר שנים ייבנו מגדלים אשר יסתירו את הנוף). בדיקת התב"ע לפני קניית דירה יכולה למנוע הפתעות לא נעימות ולהשפיע על החלטתכם הסופית.

כיצד מתבצעת עסקת מתנה?

עסקת מתנה של דירת מגורים היא למעשה עסקה בה אחד הצדדים מעביר את זכויותיו על הדירה לצד השני מבלי תשלום או תמורה כלשהי. כדי להשלים עסקה כזאת צריך לערב עורך דין מקרקעין בכדי לעשות זאת כראוי.

התייחסות לעסקת מתנה של דירת מגורים ניתן למצוא בחוק מיסוי מקרקעין אשר קבוע בסעיף 62 (שבח, מכירה ורכישה) ומנוסח כך:

מתנות לקרובים

(א)   מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – שאינו איגוד בשליטתו – יהיו פטורים ממס.

(ב)   מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוגו המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס; לענין זה, "בן זוג המתגורר יחד אתו בדירה" – מי שעשוי לחול עליו סעיף 55 לחוק הירושה, התשכ"ה – 1965, וחי ביחד עם בן זוגו חיי משפחה במשק בית משותף בדירת המגורים הנמכרת, שנה לפחות לפני המכירה.

אם כך ניתן לראות כי אדם שנותן דירה במתנה ל"קרובו" יכול לעשות זאת מבלי להיות מחוייב במס שבח, כלומר העברת הזכויות במתנה ללא תשלום. מיהו אותו "קרוב"? סעיף 1 לאותו חוק מתייחס להגדרה:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1)   בן זוג;

(2)   הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;

(3)   אח או אחות ובני זוגם;

(4)   איגוד שהוא בשליטתו;

לפי סעיף זה אפשר להבין כי בעל הדירה יכול לתת את דירתו במתנה לכל מי שנמצא בהגדרת "קרוב" לפי החוק. במידה ואותו אדם לא עומד בקריטריונים העסקה לא נחשבת כעסקת מתנה ולא יהיה פטור מתשלום מס.

בכדי לבצע עסקת מתנה של דירת מגורים או כל נדל"ן אחר, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר בקיא בנושא ויכול לסייע עם הבירוקרטיות שהתהליך מצריך.

שותפות במקרקעין

כיום בישראל ניתן למצוא הרבה קרקעות שנמצאות תחת בעלות משותפת, של שני אנשים או יותר, כלומר חולקים בעלות על אותו שטח שווה בשווה. האנשים החולקים אותן קרקעות הם לרוב אנשי עסקים שמודעים לחשיבותו של הסכם שיתוף המבהיר את יחסיהם, אך כאשר מדובר באנשים פרטיים אשר חולקים שטח משותף עליהם להיעזר בעורך דין מקרקעין בכדי לערוך הסכם שיתוף.

יש מספר דוגמאות שניתן למצוא לקרקע משותפת של שני אנשים או יותר. אחת מהן היא במצב של שטח המיועד לבנייה של בתים פרטיים, דו-משפחתיים. דוגמא נוספת היא מצב של אנשים שרוכשים יחדיו קרקע לצרכים חקלאיים.

ההגדרה הפשוטה של שותפות במקרקעין היא שכל סנטימטר בקרקע המשותפת שייך באופן שווה לאנשים שהשטח נמצא בבעלותם ואין חלוקה גיאוגרפית מוגדרת לכל צד בשותפות. בכדי למנוע מריבות חשוב להגדיר הסכם שותפות בין הצדדים אשר יכלול בתוכו את הזכויות של כל אחד מהצדדים. ההסכם יכלול נקודות חשובות כגון: כיצד כל אחד מהצדדים יכול לנצל את השטח לטובתו, מה העלויות שכל אחד מהשותפים משלם על השטח, מה קורה במקרה של הפקעת השטח או במקרה של פירוק השותפות ועוד. להסכם תוקף משפטי ובמקרה של הפרתו ופגיעה בזכויות של אחד מהצדדים ניתן ללכת לבית המשפט.

יש מקרים שונים בהם השותפים לא פנו לעזרתו של עורך דין מקרקעין ולא חתמו על הסכם שיתוף, דבר שהוביל לפגיעה בזכויותיהם, מריבות על השטח, חריגות בבנייה ועוגמת נפש רבה. לסיכום, ניתן לראות שחשיבות ההסכם השיתופי לבעלי קרקעות משותפות היא רבה למען השקט הנפשי שלכם ולמניעת בעיות והוצאות משפטיות מיותרות.