פטור ממס שבח

כל מכירת נכס מקרקעין כמו דירה, בית מגורים, מגרש, בניין, וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע, חייבת במס שבח. חובת תשלום מס השבח חלה, אלא אם כן חלה לגביה פטור מתשלום מס שבח.

כדי להימנע מתשלום מס שבח, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה על ידי עורך דין מקרקעין, תוך ניצול אחד הפטורים הקיימים כיום. הבדיקה הראשונית שיש לעשות היא האם קיימת השבחה עם מכירת הדירה עבורה יחול מס שבח. את השבח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה. היה ולא קיים שבח, אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח וזאת כדי לא "לשרוף" את אפשרות השימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה תהיה השבחה ונרצה למכור בעתיד. אם קיים שבח, השלב הבא הוא בדיקה האם המוכר זכאי למכור בפטור במס שבח.

מסלולי הפטור ממס שבח במכירת דירה כוללים את "פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה". כדי לקבל פטור בירושה, על המוכר להיות בן זוג, צאצא, או בן זוג של המוריש. לפני פטירתו של המוריש, הוא היה בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת, ואילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל הניתן לפני שימוש בפטורים אחרים.

פטור נוסף הוא "פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות". מוכר דירה שהוא תושב ישראל, יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3\4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק.

קניין רוחני

קניין רוחני הוא תחום משפטי העוסק בזכויות הקשורות לנכסים שאינם מוחשיים. בין זכויות הקניין הרוחני ניתן למנות את הפטנט, זכויות יוצרים, מדגם רשום, סימן מסחר, כינוי מקור ועוד. עורך דין מסחרי מוסמך עוסק בייעוץ וניהול תיקי פטנטים, בליווי חברות ועסקים בעלי זכויות קניין רוחני ובייצוג משפטי בהליכי הפרה של זכויות קניין רוחני.

לא כל הנכסים הבלתי מוחשיים שייכים בהכרח למישהו. יש הרבה מידע ורעיונות בעולם שאינו שייך לאיש, ועל כן ניתן לניצול חופשי על ידי כל החפץ בכך. רק אותם נכסים אשר הדין רואה אותם כראויים להגנה באמצעות זכויות הקניין הרוחני, יהיו בבעלות הבלעדית של יוצריהם, ויהיו מוגנים לתקופה מסוימת.

חלק מזכויות הקניין הרוחני כרוכות ברישום, אשר מתבצע בארץ על ידי אגף הפטנטים, המדגמים וסימני המסחר. כל בקשה לרישום עוברת בחינה פורמלית ומהותית שנועדה לבדוק האם נשוא הבקשה עומד בתנאים ספציפיים הקבועים בחקיקה ובאמנות בינלאומיות שישראל חתומה עליהן. כמו כן, רוב זכויות הקניין הרוחני מוגבלות בזמן, ובבוא העת המידע הופך לנחלת הכלל, וכל אדם רשאי לעשות בו שימוש כרצונו.

דיני הקניין הרוחני מעניקים לממציאיהם וליוצריהם זכויות שהן בעלות חלק מהמאפיינים של בעלות על יצירותיהם, אך אין זו בעלות אבסולוטית, אלא יחסית. היא כפופה לסייגים ולרוב מוגבלת בזמן. בכך נוצר איזון בין הרצון לתמרץ את הממציא לבין הצורך לאפשר לציבור ליהנות מהרעיונות וההמצאות ולשמור על אינטרסים משפטיים, חברתיים וכלכליים שונים.

עריכת חוזה שכירות בצורה הנכונה

רבים משוכרי וממשכירי הדירות עורכים את חוזה השכירות בעצמם מתוך מחשבה שזהו חוזה "פשוט", אך אין זהו המצב. החוזה ה"פשוט", ברבים מן המקרים, אינו מספק את ההגנה והפתרונות המשפטיים ולכן ראוי ורצוי להיעזר בעו"ד נדל"ן מוסמך.

מהם הדברים שאליהם יש צורך לשים לב בעת חתימת החוזה? על אילו פרטים יש לתת את הדעת בעריכת חוזה כזה? להלן מספר עצות לעריכת חוזה שכירות בצורה הנכונה.

ראשית, יש לברר מהי מטרת השכירות - האם שכירות הדירה היא למטרת מגורים, או למטרות עסק. השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרום בעת מכירתה לתשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר להשתמש בפטור ממס שבח. בנוסף, השכרת הדירה למטרת עסק עשויה לגרום לבעיות מול העירייה, בהיותה מהווה שימוש חורג האסור לפי החוק.

נושא נוסף שאליו יש לתת חשיבות הוא אחריות לגבי תיקונים ונזקים - מומלץ לסכם עם השוכר במסגרת חוזה שכירות איזה תיקונים יהיו באחריות השוכר ואיזה באחריות המשכיר. בנוסף, רצוי להכניס סעיף לפיו תיקונים שחובת התשלום עליהם חלה על המשכיר, יעשו כך שהשוכר יקשר טלפונית בין בעלי המקצוע למשכיר, יציג בפניו מספר הצעות מחיר, ואז המשכיר יהיה רשאי להחליט מראש במי לבחור לשם ביצוע תיקון. בכך, המשכיר לא יהיה חייב להטריח את עצמו להגיע לדירה עקב כל תקלה.

בנוסף, מומלץ כי תשלום דמי השכירות יבוצע באמצעות הפקדה מראש של צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות בידי המשכיר. כך, תהיה בידי המשכיר שליטה טובה יותר על תשלום דמי השכירות במועד ואף תהווה בידיו אמצעי לחץ מול השוכר לקיים את התחייבויותיו בהתאם לחוזה.

מומלץ להכין חוזה מקצועי ומפורט, אשר יפרט ויסדיר את כל תנאי השכירות באופן מדויק, ככל הניתן, ולא יותיר פתח לפרשנויות שונות ומחלוקות עתידיות. ניסוח הסכם שכירות מקצועי ע"י עורך דין לענייני נדל"ן יכול למנוע מחלוקות ובעיות עם שוכרים, דבר העלול לגרום להפסדים, נזקים והוצאות רבות.