רוכשים בית? כמה דברים שעליכם לבדוק לפני

קניית דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות והחשובות שבן אדם עושה בחייו, וכדי שהעסקה תהיה מוצלחת חשוב לערוך מספר בדיקות לפני הסגירה הסופית בכדי שהעסקה תשתלם. את הבדיקות הללו הקונים חייבים לבצע ביחד עם עו"ד נדל"ן מוסמך על מנת לכסות את כל הדברים החשובים.

לפניכם שלושה דברים שחייבים בדיקה:

• בדיקת התב"ע – התב"ע (תוכנית בנייה עירונית) מפרטת בתוכה את התוכניות של הסביבה לטווח הרחוק. ביניהם מצויינים שם מקומות ציבוריים, גני ילדים ובתי ספר, פארקים וכדומה. בדקו האם בסביבתכם קיימים הדברים הללו או שהם בתוכנית בנייה. בנוסף, מומלץ לבדוק תוכניות שיוכלו להוריד את ערך הדירה בעתיד, לדוגמא אם אתם קונים דירה עם נוף לים ויש תוכנית לבנות לפניכם בניין רב קומות שיסתיר את הנוף.
• בדיקה של הדירה בתוך הבניין – לכל קומה יש יתרונות משלה, כאשר חשוב לבדוק מה נוח לכם – דירה בקומה נמוכה או גבוהה. בדקו שאם הדירה בקומה גבוהה יש מעלית. בנוסף אפשר לבדוק עם הדיירים הנוספים בבניין לגבי מטרדי רעש, אוטובוסים, בעיות של רטיבות ותחזוקת הדירה. מומלץ להיעזר הן בעו"ד נדל"ן והן באדריכלים או קבלנים אשר יכולים לגלות בעיות וליקויים בדירה.
• בדיקה על מוכר הנכס – חשוב במיוחד לבדוק ולברר על זהות המוכר, והאם הוא באמת בעל הנכס לפי הרישומים בטאבו. על הנכס להיות ללא שיעבודים וללא עיקולים וחשוב לקבל אישורים על כך. בנוסף יש לבדוק האם הבנייה של הדירה חוקית, האם אין חריגות בבנייה או חוסר אישורים. שוב, עזרה של עו"ד נדל"ן נחוצה על מנת לבדוק שכל האישורים תקפים.

בנוסף לכל אלו, יש בדיקות נוספות שיש לבצע ולכן חשוב להתייעץ עם מומחים שונים לפני קניית דירה ביניהם עו"ד נדל"ן, מהנדסים, אדריכלים וכל מי שיכול לעזור לכם לוודא כי העסקה שתחתמו תשתלם בשבילכם.

מס רכישת דירה

מס רכישת דירה נדרש לשלם כל אחד שעשה עסקה לקניית מקרקעין, ביניהם רכישת בתי מגורים, חנויות, מגרשים וכיו"ב. מס הרכישה משולם בנוסף לתשלום אשר נקבע בעסקה, והוא עובד לרשויות המס בישראל. תשלום מס הרכישה הוא תנאי הכרחי בכדי לרשום את זכויותיכם החדשות על הנכס בטאבו ולכן, בסיום העסקה בקשו מעורך דין מקרקעין שלכם לקבל אישור מרשויות המס על תשלום המס בכדי לא לפגוע ברישום בטאבו ובמהלך סדיר של קיום העסקה.

חישוב הערך של מס הרכישה תלוי בהרבה גורמים ומשתנה ממקרה למקרה. בין הדברים הנלקחים בחשבון: כמה דירות רשומות בבעלות הקונה, מהו הסכום הכולל של העסקה ועוד.

דירה ראשונה – במידה וזוהי הדירה היחידה בבעלות הקונה מס הרכישה מחושב על ידי חילוק ערך הדירה לשלושה חלקים, כאשר על החלק הראשון לא משלמים מס, על החלק השני משלמים 3.5% ועל החלק השלישי משלמים 5%.

דירה שנייה ומעלה – במידה ולקונה יש דירות אחרות בבעלותו, מס הרכישה מחולק רק לשני חלקים, את שווי הדירה מחלקים לשניים כאשר על החלק הראשון מששלמים 3.5% ועל החלק השני 5%. ניתן להימנע מתשלום זה ולשלם מס כמו על דירה ראשונה במידה ואת הנכסים האחרים מוכרים תוך 24 חודשים מקניית הנכס הנוכחי.

חילוף דירות – במידה ומתקיים חילוף דירות, כלומר קניית דירה חדשה באותו שווי של הישנה, יש הנחה של עד 50% במס.

ישנן אוכלוסיות אשר מגיע להן בחוק לקבל הנחה במס רכישה: נכים, משפחות שכולות וכולים חדשים. במידה ואתם חושבים שמגיע לכם הנחה במס התייעצו עם עורך דין מקרקעין בכדי לבדוק מה שווי ההנחה ולקבל אותה.

רכישת דירה מכונס נכסים

דירה המוצעת למכירה מכונס נכסים הינה דירה של מישהו אשר היה חייב כסף ולא שילם ולכן עיקלו לו את הדירה ומציעים אותה למכירה בכדי להחזיר את החובות. הדירות מוצעות למכירה בלוחות ובמודעות המיועדים לכך. לרוב אנשים נרתעים מלרכוש דירה דרך כונס נכסים אך בעזרתו של עורך דין נדל"ן מקצועי ניתן ליהנות מהיתרונות הרבים שיש לרכישת נכס מכונס נכסים.

תחילה, הקנייה מכונס נכסים נחשבת לבטוחה ביותר מכיוון שאנו יודעים בוודאות כי הדירה איננה מעוקלת או משועבדת למישהו אחר. שנית, רכישת דירה מכונס נכסים יכולה להיות זולה באופן משמעותי, עד 20% פחות משווי הדירה, מכיוון שהיא חייבת להימכר כמה שיותר מהר. האנשים שרוצים להשתתף במכרז על הדירה מגישים הצעה ודמי השתתפות על סך 10% מאותו סכום. למשתתפים במכרז על הדירה אין סכנה מכיוון שבמידה והם לא זוכים, דמי ההשתתפות מוחזרים אליהם.

כונס הנכסים מזהיר כי הרוכשים דירה דרכו, על אחריותם לבדוק את הנכס מבחינת טיבו, שוויו, מצבו וכולי, וכי אין להם או לבית המשפט אחריות על הדירה לאחר סגירת העסקה. במידה ויש בעיה בדירה, לאחר הרכישה אין לקונים לאן לפנות והם יכולים להפסיד כסף רב. לכן, חשוב ביותר להיעזר בשירותיו של עו"ד נדל"ן אשר יש לו ידע וניסיון ברכישת דירות מכונס נכסים.

עוד יש לשים לב כי מאחורי המכירה עומדת רשות המוסמכת לכך כגון בית המשפט או הוצאה לפועל וכי לאחר הקנייה שטר המכר חתום בידי אותה רשות. לאחר סגירת העסקה הקונה מקבל את הנכס ללא חובות או שעבודים. 

אם כן ראינו שלא כדאי לפסול על הסף רכישת נכס מכונס נכסים שכן יש לכך יתרונות רבים. חשוב להתייעץ עם גורמים מוסמכים כגון שמאי מקרקעין ועורך דין נדל"ן על מנת להגיע לעסקה המשתלמת ביותר.

כינוס נכסים

כינוס נכסים הוא תהליך לא נעים אשר מתרחש כאשר אדם לקח הלוואה מגוף פיננסי מוכר (בנק וכדומה) ולא מצליח להחזיר אותה. במקרה כזה הנושה (הבנק) יכול למנות כונס נכסים (עורך דין מקרקעין או רואה חשבון מורשים למלא תפקיד זה) אשר יעקל מכם את הנכס המדובר, בדרך כלל מדובר ברכב או בנדל"ן, ויעמיד אותו למכירה בכדי לכסות את החוב.

המכירה של הנכס נעשית על ידי פרסומו בלוחות מכירה לקהל הרחב, אשר יכולים להציע הצעות מחיר. לקניית נכס מכונס נכסים יש מגוון יתרונות, ביניהם היא שהעסקה נחשבת יחסית בטוחה. בכל מקרה יש לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי.

לבעל הנכס התהליך של כינוס נכסים הוא תהליך ארוך ומייגע, אשר כרוך בהוצאות כספיות רבות ובביורוקרטיות מתישות. במידה והגעתם למצב בו עלולים למנות לכם כונס נכסים עליכם להיוועץ עם עורך דין מקרקעין על מנת לבדוק כיצד אפשר לצאת מהמצב אליו נקלעתם.

מה לעשות כדי להימנע מכינוס נכסים?

• מכירת הנכס – כאשר אתם מקבלים אזהרה כי בקרוב ימנו לכם כונס נכסים, רצוי שתמכרו את הנכס בעצמכם. במידה וכונס הנכסים ימכור אותו תקבלו מחיר נמוך בהרבה ממה שתוכלו להשיג אם תמכרו אותו בעצמכם לפי ערכו בשוק.
• פדיון עצמי – כדאי לבצע תהליך שנקרא פדיון עצמי, בו אתם פונים אל הנושים בבקשה להסדר חוב, דבר שמונע את כינוס הנכסים ואת כל ההוצאות הכרוכות בכך.
• הלוואת גישור – הלוואה זו ניתן לבקש מהבנק שלכם ושוויה שווה לשווי הנכס שברשותכם. במידה ואתם מוכרים את הנכס אתם מכסים את הלוואת הגישור בבת אחת ובכך נמנעים מהתהליך של כינוס נכסים.